Waarderingskamer

Vragen over afbakening WOZ (deel) objecten en BAG-objecten

Is de gebruiksoppervlakte van een later aangebouwde garage, inclusief de oppervlakte van de dragende muur waar hij tegenaan wordt gebouwd?

Ja.

Wanneer de aangebouwde garage binnendoor bereikbaar is, hoort de oppervlakte van de garage ook tot de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject. De dragende muur waartegen de garage is aangebouwd, is nu een binnenmuur geworden. Volgens de meetinstructie maken we geen onderscheid tussen dragende of niet dragende binnenmuren. De oppervlakte van deze binnenmuur hoort dus bij de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject.

In de WOZ-administratie zal de garage een aparte WOZ-deelobject zijn en dus een aparte gebruiksoppervlakte krijgen. Wanneer de gebruiksoppervlakte van deze garage wordt opgeteld bij de gebruiksoppervlakte van de woning, moet het resultaat gelijk zijn aan de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject. Daarom wordt het stuk van de muur waar de garage tegenaan is gebouwd, meegeteld bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte van de garage. 

Zijn zolders afzonderlijke WOZ-deelobjecten?

Meestal niet.

De aard van een zolder bij een woning kan heel verschillend zijn. Bij de ene woning is de zolder alleen een bergruimte zonder adequaat daglicht die met een vlizotrap bereikbaar is, terwijl bij de andere woning de zolder een volwaardige (slaap)verdieping is. Daarom kan de vraag ontstaan of het niet nodig is om een zolder altijd apart te registreren en daarbij dan ook kenmerken als toegankelijkheid (vaste trap of niet) en functie (hoogte van het dak, mate van daglicht toetreding) vast te leggen.

Voor de WOZ-taxaties is het bij de meeste woningen niet nodig om deze kenmerken van de zolder afzonderlijk vast te leggen. De WOZ-waarde wordt immers primair bepaald door vergelijking met andere woningen en in de meeste gevallen zullen de meest direct vergelijkbare woningen een "vergelijkbare zolder" hebben. De oppervlakte van de zolder kan dus gewoon onderdeel uitmaken van de gebruiksoppervlakte van het WOZ-deelobject woning. Dankzij het voorschrift in de meetinstructie dat bij de gebruiksoppervlakte alleen de oppervlakte met een hoogte vanaf 1,5 meter gemeten wordt, wordt er adequaat rekening gehouden met een eventuele beperkte bruikbaarheid van de ruimte op zolder.

Alleen wanneer er sprake is van een "bijzondere zolder" kan het wenselijk zijn om deze wel als afzonderlijk WOZ-deelobject vast te leggen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een zeer grote zolder bij een (woon) boerderij of een woning waarbij een grootschalige verbouwing heeft plaatsgevonden in vergelijking met de woningen in de omgeving door bijvoorbeeld de kap te verhogen.

Bij het gebruik van de gebruiksoppervlakte voor de WOZ-taxaties kan wat betreft het afbakenen van WOZ-deelobjecten dus dezelfde werkwijze gehanteerd worden als bij het gebruik van de bruto inhoud om woningen te vergelijken.

Hoe moet worden omgegaan met dakkapellen?

Het registreren van dakkapellen is vooral van belang wanneer er sprake is van onderling goed vergelijkbare woningen (gelijke woningen), waarbij sommige woningen wel één of meer dakkapellen hebben en andere woningen niet. Ook in deze situatie wil je de "gelijke basiswoning" zoveel mogelijk met overeenkomstige kenmerken vastleggen in de administratie.

De dakkappelen worden dan als afzonderlijk WOZ-deelobject (soort-deelobjeccode 1310) in de WOZ-administratie geregistreerd. Bij de WOZ-deelobject kan ook een gebruiksoppervlakte worden vastgelegd. De te registreren gebruiksoppervlakte is dan niet "de oppervlakte van de dakkapel", maar het aantal vierkante meters dat de zolder groter is geworden door het plaatsen van de dakkapel. Immers een dakkapel er toe leiden dat een gedeelte van de zolder dat zonder dakkapel lager is dan 1,50 m (en dus niet meetelt bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte) met dakkapel wel hoger is dan 1.50 m. Deze extra oppervlakte door het plaatsen van de dakkapel moet ook worden eegenomen in de gebruiksoppervlakte voor de BAG.

Voor de WOZ adviseren we om de gebruiksoppervlakte voor het WOZ-deelobject "woonruimte (of eventueel zolder, wanneer dat als afzonderlijk WOZ-deelobject is geregistreerd) onveranderd te laten en de "extra" oppervlakte bij het onderdeel dakkapel (1310) op te nemen. Hierdoor is er weer sprake van aansluiting tussen de optelling van de oppervlakten van de WOZ-deelobjecten en de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject.

Zijn/blijven er tussen de WOZ en BAG verschillen in de gebruiksoppervlakte?

Deze vraag kan spelen wanneer vanuit de WOZ-uitvoering wordt verwacht dat de in het kader van de WOZ bepaalde (gebruiks-)oppervlakte wordt overgenomen in de BAG. Bijvoorbeeld wanneer een samenwerkingsverband dat de WOZ-werkzaamheden uitvoert wil dat de BAG  bij de deelnemende gemeenten alle gebruiksoppervlakten die het samenwerkingsverband meet, van haar  overneemt. 

Er zullen vooralsnog verschillen blijven tussen de oppervlakten in de BAG en in de WOZ. Echter die verschillen zullen vooral voorkomen bij de niet-woningen omdat de WOZ de courante niet-woningen (winkels, kantoren, etc.) taxeert op basis van het verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) en de incourante niet-woningen (scholen, gezondheidszorg, etc.) taxeert op basis van de bruto-vloeroppervlakte (BVO).

Voor de woningen gaan we ervan uit dat inderdaad de gebruiksoppervlakte in de BAG aansluit op de gebruiksoppervlakte in de WOZ-administratie en dat er sprake zal zijn van weinig verschillen tussen de gebruiksoppervlakte voor de woning in de WOZ (uitgesplitst naar WOZ-deelobjecten) en de gebruiksoppervlakte voor het verblijfsobject dat betrekking heeft op diezelfde woning.

Op het taxatieverslag staan ook de oppervlakten van vrijstaande bijgebouwen. Deze staan niet de oppervlakte van het verblijfsobject op het WOZ-Waardeloket. Is dat niet verwarrend?

Op het taxatieverslag staat voor elk WOZ-deelobject de oppervlakte afzonderlijk. We verwachten dat de optelling van de oppervlakten van de verschillende WOZ-deelobjecten die een relatie hebben met het verblijfsobject, aansluit op (gelijk is aan) de oppervlakte van het verblijfsobject dat zichtbaar is op het WOZ-waardeloket. De meeste gebruikers zullen wel begrijpen dat ze de oppervlakte van de schuur in de tuin niet moeten optellen bij de oppervlakte van de woning.

Het is inderdaad zo dat nu op het WOZ-waardeloket geen informatie wordt getoond over de bij het WOZ-object behorende "panden zonder verblijfobject" (de bijgebouwen). Deze bij het WOZ-object behorende panden zonder verblijfsobject (bijgebouwen) zijn wel geaccentueerd op de kaart van het WOZ-waardeloket.

Wellicht dat in de toekomst ook de kenmerken van deze bijgebouwen op het WOZ-waardeloket zichtbaar kunnen worden (wellicht in het kader van de samenhangende objectenregistratie).