Waarderingskamer

Vragen over de achtergrond van taxeren woningen met gebruiksoppervlakte

Wat is de wettelijke basis voor het besluit van de Waarderingskamer over de overgang naar het taxeren van woningen op gebruiksoppervlakte?

In de Wet WOZ (artikel 4, lid 2, en artikel 20 Wet WOZ), het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ (artikelen 2, 4, 5 en 6) en in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (artikel 3) ligt vast dat gemeenten en andere uitvoeringsorganisaties verplicht zijn om waarderelevante objectkenmerken te verzamelen, te analyseren en te registreren.

Bij de uitvoering van de Wet WOZ wordt gestreefd naar kwaliteit, uniformiteit, duidelijkheid en doelmatigheid. Het aspect van uniformiteit heeft de Waarderingskamer gebracht tot het besluit om landelijk uniform de gebruiksoppervlakte te gaan gebruiken voor de taxatie van woningen. Het feit dat gemeenten nu diverse meetvoorschriften gebruiken (naast bruto inhoud en gebruiksoppervlakte zijn er nu ook gemeenten die bijvoorbeeld bruto vloeroppervlakte (BVO) of juist netto vloeroppervlakte (NVO) gebruiken) draagt niet bij aan de beeldvorming over uniforme uitvoering van de Wet WOZ.

Op grond van artikel 5 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken heeft de Waarderingskamer de bevoegdheid om vragen en criteria vast te stellen om te beoordelen of een gemeente (of uitvoeringsorganisatie) kwalitatief voldoende uitvoering geeft aan de werkzaamheden in het kader van de Wet WOZ, waaronder het verzamelen, analyseren en registreren van waarderelevante objectkenmerken. Voor een toelichting op deze bevoegdheid wordt verwezen naar Staatscourant 2003, nr. 36.

De bevoegdheid van de Waarderingskamer om voorschriften te geven voor het verzamelen, analyseren en registreren van gebruiksoppervlakten van woningen (en om de WOZ-waardebepaling daarop te baseren) vloeit dus voort uit de wettelijke regels die zijn opgesteld om te kunnen beoordelen of een gemeente voldoet aan de eisen die de Wet WOZ stelt. Het feit dat deze eis nu wordt gesteld en niet eerder, hangt samen met veranderingen op de woningmarkt gedurende de afgelopen jaren. Mede door de "branchebrede" meetinstructie voor de gebruiksoppervlakte van woningen en de uniformerende werking van het woningaanbod op Funda worden woningen op de woningmarkt inmiddels steeds vaker op basis van de gebruiksoppervlakte met elkaar vergeleken. Deze meetinstructie is mede door de Waarderingskamer in samenwerking met de brancheorganisaties van makelaars en taxateurs opgesteld en is onder meer beschikbaar via de site van de Waarderingskamer. Bij de wettelijke plicht om waarderelevante objectkenmerken te verzamelen, analyseren en te registreren, is het in de huidige woningmarkt ondenkbaar om deze analyse adequaat uit te voeren, zonder dat een vergelijking van woningen op basis van de gebruiksoppervlakte wordt gemaakt.

Op 8 september 2016 is het besluit genomen om alle WOZ-uitvoerders te verplichten de gebruiksoppervlakte te registreren en te gebruiken bij de marktanalyse en de taxatie van woningen. Om een ruime overgangstermijn te kunnen gebruiken (en zo kosten-efficiënt mogelijk te kunnen werken) is daarbij bepaald dat er een overgangsperiode van vijf jaar is, die inging op 1 januari 2017 en derhalve loopt tot 1 januari 2022. De vijf jaar periode sluit aan op de bestaande verplichting om tenminste eenmaal per vijf jaar de objectkenmerken van WOZ-objecten te controleren.

De besluitenlijst van die vergadering is op de website van de Waarderingskamer gepubliceerd (agendapunt 9).

Een bijkomend voordeel van het taxeren van woningen door vergelijking van de gebruiksoppervlakte is dat het gezamenlijk bijhouden van gegevens voor BAG en WOZ hierdoor vereenvoudigd wordt. Immers wanneer een woning taxatietechnisch uit een aantal onderdelen (WOZ-deelobjecten) bestaat, dan zal de optelling van die onderdelen precies de gebruiksoppervlakte van die woning (het verblijfsobject) voor de BAG opleveren. Deze onderlinge vergelijking is veel eenvoudiger dan wanneer de optelling van diverse inhoudsmaten moet worden vergeleken met een BAG-gebruiksoppervlakte.

Om die reden wordt ook de BAG-gebruiksoppervlakte op www.wozwaardeloket bij het desbetreffende WOZ-object getoond. Als het een woning is wordt daarvan ook de WOZ-waarde getoond. Ook het WOZ-waardeloket richt zich daarmee op vergelijking van woningen op basis van de gebruiksoppervlakte en op verdergaande integratie van het stelsel van basisregistraties.

Moet ook voor gemengde panden, zoals woonwinkelpanden, de gebruiksoppervlakte bepaald worden en gebruikt worden voor de WOZ-taxatie?

De verplichte overgang vóór 1 januari 2022 geldt vooralsnog alleen voor woningen (soort-objectcode in de WOZ-administratie beginnend met een 1) en niet voor de woningdelen bij gemengde objecten (soort-objectcode in de WOZ-administratie beginnend met een 2). We sluiten niet uit dat later ook voor de woningdelen deze verplichting gaat gelden met het oog op een optimale vergelijking voor de taxatie.

We adviseren wel om te overwegen om in het kader van die vergelijkbaarheid, de woningdelen ook over te zetten naar gebruiksoppervlakte ook al geldt de verplichting nog. Het gevaar bestaat immers, dat wanneer men dit niet doet, dat bij een winkel met bovenwoning (soort-objectcode 2111) de woning anders wordt gewaardeerd dan wanneer er prake is van een zelfde winkel (soort-objectcode 3111) met bovenwoning (soort-objectcode 1188), die afgebakend wordt als twee WOZ-deelobjecten, omdat de winkel een andere gebruiker heeft dan de woning. Wanneer de woning samen met de winkel onderdeel is van één WOZ-object zou nog sprake zijn van taxatie op basis van bruto-inhoud, terwijl wanneer de afbakening wijzigt dezelfde woning ineens op basis van de gebruiksoppervlakte getaxeerd zou moeten worden.

Wat zijn de consequenties als we als een niet op tijd klaar is met de overgang naar gebruiksoppervlakte?

De verplichting is erop gericht dat alle WOZ-taxaties van woningen naar de waardepeildatum 1 januari 2021 gemaakt zijn door woningen te vergelijken op basis van de gebruiksoppervlakte. Deze WOZ-taxaties naar de waardepeildatum 1 januari 2021 worden begin 2022 bekend gemaakt aan belanghebbenden.

Indien een gemeente niet op tijd klaar is met de overgang naar gebruiksoppervlakte en men begin 2022 geen nieuwe WOZ-waarden heeft die gebaseerd zijn op de gebruiksoppervlakte, dan zal de Waarderingskamer niet instemmen met het bekend maken van de nieuwe WOZ-waarden aan belanghebbenden en daarmee met het verzenden van de aanslagen OZB voor het jaar 2022.

Natuurlijk moet er tussen het geregistreerd en gecontroleerd zijn van de gebruiksoppervlakten en het moment waarop de nieuwe WOZ-waarden begin 2022 bekend gemeekt worden voldoende tijd zijn om de WOZ-taxaties te maken (kalibreren taxatiemodel) en vooral ook te controleren.

Waarom moeten we voor de WOZ nu verplicht over naar gebruiksoppervlakte terwijl in de toekomst woningen in 3D worden geregistreerd?

De belangrijkste redenen om over te gaan naar de gebruiksoppervlakte om de WOZ-taxatie van woningen op te baseren zijn:

  • de overheid spreekt ‘dezelfde taal’ als de markt (Funda);
  • de overheid gebruikt één uniforme aanduiding voor de grootte van woningen (aansluiting BAG en WOZ);
  • belanghebbenden kunnen de oppervlakte gemakkelijk controleren en nameten.

Hoewel we inderdaad zowel in de registraties van de overheid (samenhangende objectenregistratie) als in de markt (Funda) steeds meer zullen werken met een 3D weergave van de woning, blijft de gebruiksoppervlakte een eenvoudig en begrijpelijk kenmerk om woningen en de bruikbaarheid van woningen te vergelijken. Het hanteren van 3D beelden en de gebruiksoppervlakte als "administratief kenmerk"zullen daarmee ook in de toekomst aanvullend op elkaar zijn.