Waarderingskamer

Vragen over samenhang oppervlakten in de WOZ-administratie en in de BAG

Welke (basis)registratie moet worden gevolgd, wanneer er (kleine) verschillen zijn tussen de BAG en de WOZ?

De meest betrouwbare oppervlakte dient te worden gevolgd. Deze betrouwbaarheid kan samenhangen met de wijze waarop de oppervlakte bepaald is (een meting uit een bouwtekening is bijvoorbeeld betrouwbaarder dan een geautomatiseerde meting uit een 3D model), maar ook het moment waarop de meting heeft plaats gevonden (een recente meting kan betrouwbaarder zijn dan een tien jaar geleden geregistreerde waarde).

Uiteindelijk is het de bedoeling dat de meest betrouwbare oppervlakte zowel in de BAG als in de WOZ-administratie wordt geregistreerd, zodat beide registraties weer met elkaar in overeenstemming zijn.

Kunnen er niet meer gegevens worden opgenomen in de BAG zoals de oppervlakte van bijgebouwen?

Naast het opnemen van de oppervlakte van bijgebouwen (de oppervlakte van panden, waarin zich geen verblijfsobjecten bevinden) zijn er ook gebruikers die bijvoorbeeld het verhuurbaar vloeroppervlakte (VVO) of de bruto vloeroppervlakte (BVO)  zouden willen registreren naast de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject.

Naast uitbreiding van oppervlaktegegevens zouden sommige gebruikers in de BAG ook de relatie naar de WOZ-objecten (WOZ-objectnummers) of naar de WOZ-deelobjecten willen terugvinden.

De BAG is een basisregistratie. De gemeente is verantwoordelijk voor deze basisregistratie en dient een set verplichte gegevens in haar administratie op te nemen. De genoemde extra attributen maken geen onderdeel uit van de wettelijke verplichtingen voor de basisregistratie.

Het staat iedere gemeente of samenwerkingsverband vrij om naast de verplichte BAG-gegevens zogenoemde BAG+ gegevens op te nemen in de eigen administratie indien dat gewenst is voor een efficiëntere en kwalitatief betere uitvoering van de taken. Deze extra attributen komen dan echter niet beschikbaar in de Landelijke Voorziening BAG (LV BAG), maar kunnen wel op andere wijze met andere gebruikers worden gedeeld.

Kunnen externe bergingen voor de waardering ook meteen op gebruiksoppervlakte worden getaxeerd?

Ja.

Aangebouwde bergingen, binnendoor bereikbare bergingen worden nu verplicht op gebruiksoppervlakte geregistreerd en getaxeerd. Voor externe bergingen geldt niet dat er ook een gebruiksoppervlakte in de BAG wordt geregistreerd. Deze externe bergingen zijn immers in de BAG wel een pand, maar geen verblijfsobject. Er wordt van deze externe bergingen (bijgebouwen)  in de BAG dus geen oppervlakte geregistreerd.

We adviseren wel in het kader van vergelijkbaarheid, alle WOZ-deelobjecten die bij een woning behoren, dus ook de bijgebouwen (panden zonder verblijfsobject), over te zetten naar gebruiksoppervlakte. Het gevaar bestaat anders dat een aangebouwde berging anders wordt gewaardeerd als wanneer er sprake is van een zelfde berging die niet verbonden is met de woning. Ook bestaat het risico dat de nog geregistreerde bruto inhoud van een externe berging in de taxatie wordt geïnterpreteerd als de gebruiksoppervlakte van de berging met een onjuiste taxatie als gevolg.

Waarom meet de BAG volgens NEN2580 terwijl de WOZ meet volgens de meetinstructie?

In de praktijk is er geen verschil. De meetinstructie is ook gebaseerd op NEN2580. Het is ook binnen de BAG toegestaan om gebruik te maken van de meetinstructie voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte van woningen. Zie ook: de praktijkhandleiding BAG.

Is er verschil in nauwkeurigheidseisen voor de gebruiksoppervlakte in de BAG en in de WOZ?

Voor de WOZ geldt een absolute nauwkeurigheidseis van 5%. In aanvulling geldt een eis van 3% voor de onderlinge verschillen in gebruiksoppervlakte wanneer sprake is van vergelijkbare woningen. Tenslotte geldt de eis dat gelijke woningen ook met exact dezelfde gebruiksoppervlakte geregistreerd moeten zijn.

Voor de nauwkeurigheid van de gebruiksoppervlakte in de BAG is de maximaal toegestane afwijking in de oppervlakte van een verblijfsobject gesteld op 1,15 maal de wortel van de oppervlakte.

Uiteindelijk dient de meest betrouwbare gebruiksoppervlakte in beide registraties te worden opgenomen. Daarbij kan in de WOZ-administratie de gebruiksoppervlakte mogelijk zijn gesplitst in enkele WOZ-deelobjecten. Maar de optelling van de gebruiksoppervlakten van die WOZ-deelobjecten moet dan overeenkomen met de gebruiksoppervlakte in de BAG.

Moet bij het WOZ-waardeloket er niet nadrukkelijk op worden gewezen dat de BAG kenmerken wellicht niet actueel zijn, omdat de BAG 6 maanden heeft om mutaties te registreren?

Bijvoorbeeld een verbouwing die klaar is in december hoeft volgens de termijnen van de BAG pas in juni in de BAG verwerkt te zijn.

Voor de WOZ moet deze verbouwing geregistreerd zijn en verwerkt zijn in de taxatie die uiterlijk in februari bekend gemeekt wordt aan belanghebbenden. Wanneer de belanghebbenden de waarden ontvangen en het WOZ-waardeloket gebruiken om vergelijkingen te doen met andere woningen, zijn in de WOZ-taxaties deze verbouwingen uit december verwerkt, terwijl deze nog niet verwerkt hoeven te zijn in de BAG-gegevens die getoond worden in het WOZ-waardeloket.

Er is echter vanuit de BAG niets op tegen de verbouwing sneller te verwerken. Zowel bij de taxatie als bij het tonen van gegevens op het WOZ-waardeloket wordt dan gebruik gemaakt van gegevens die tussen de BAG en de WOZ-administratie zijn afgestemd.

Is er een methode om de verplichting voor een brondocument te omzeilen bij het muteren van de gebruiksoppervlakte in de BAG?

Nee.

Het aanpassen van de gebruiksoppervlakte in de BAG gaat altijd via een brondocument. Wanneer door het meten en controleren van gebruiksoppervlakten van woningen voor de WOZ ook steeds gebruiksoppervlakten in de BAG aangepast moeten worden om te zorgen dat BAG en WOZ met elkaar in overeenstemming blijven, is het lastig om steeds binnen vier dagen een brondocument vast te leggen. Het kan dan makkelijk zijn om voor dit soort correcties van gebruiksoppervlakten geen brondocumenten vast te leggen of bijvoorbeeld na afronding van het gehele project één brondocument. Maar in dat geval is niet voldaan aan de vier dagen termijn voor het brondocument.

Ook voor het aanpassen van gebruiksoppervlakten in de BAG als gevolg van de overgang van de WOZ-taxaties van woningen op de gebruiksoppervlakte, geldt de eis dat er binnen vier dagen in de BAG een brondocument geregistreerd moet worden. Deze eis zorgt voor een actuele registratie. Natuurlijk kan de gemeente hierbij een pragmatische werkwijze hanteren, waarbij bijvoorbeeld eenmaal per veertien dagen alle aanpassingen als gevolg van de metingen voor de WOZ-taxaties worden doorgevoerd in de BAG en op dat moment worden voorzien van een brondocument. 

Geldt een berekende oppervlakte vanuit een applicatie (bijvoorbeeld een 3D tool) als brondocument voor de BAG?

Ja.

De Wet BAG schrijft voor dat de herkomst/totstandkoming van de gegevens terug te vinden moeten zijn in een brondocument. Dat brondocument moet binnen een redelijke termijn opvraagbaar en raadpleegbaar zijn. Uit het brondocument moet duidelijk zijn hoe een gegeven (in dit geval de gebruiksoppervlakte) bepaald is. Een brondocument met verwijzing naar de (berekening door de) applicatie is hierbij dus op zijn plaats. Daarmee kan een betekenisvolle uitdraai uit een applicatie zeker worden gebruikt als brondocument.

Is de terugmeldtermijn van 2 dagen haalbaar voor de BAG en, zo niet, is dat een probleem voor de WOZ?

De terugmeldtermijn is een wettelijke termijn die bewust in stand is gehouden bij BAG 2.0. Terugmelders moeten erop kunnen vertrouwen dat een terugmelding snel en voortvarend wordt opgepakt. Na twee werkdagen dient het attribuut in onderzoek gezet te worden.

Bij reguliere incidentele terugmeldingen zal deze termijn in het algemeen geen probleem zijn. Bij het massaal meten en controleren van gebruiksoppervlakten van woningen zullen echer ook een groot aantal wenselijke aanpassingen aan de BAG-gebruiksoppervlakten aan het licht komen. Wanneer deze wenselijke aanpassingen als een "stroom terugmeldingen" naar de BAG worden verstuurd of wanneer als deze wenselijke aanpassingen als één massale terugmelding worden aangeleverd, zal het inderdaad nagenoeg onmogelijk zijn om te blijven voldoen aan de 2 dagen termijn.

Daarom adviseren wij ook om in dit project nadrukkelijk vanuit BAG en WOZ samen te werken. Door deze samenwerking zullen niet alle uit de controles voorkomende wenselijke aanpassingen behandeld te worden al "externe terugmeldingen", maar kunnen deze verwerkt worden als resultaten/verbeteringen naar aanleiding van "eigen controles".

Het nieuwe pand(en) wordt opgevoerd in de BAG met status 'Bouwvergunning verleend'. Indien van toepassing wordt ook nieuwe verblijfsobjecten opgevoerd met de status 'Verblijfsobject gevormd' en de bijbehorende nummeraanduiding(en) met status 'Naamgeving uitgegeven'. Een nog niet gerealiseerde oppervlakte wordt op basis van de vergunning als voorlopige geometrie in de BAG geregistreerd. Het voorlopige karakter van de oppervlakte is te herkennen aan de statussen 'verblijfsobject gevormd' en 'verblijfsobject in gebruik 'niet ingemeten'. 

Om te zorgen dat ook direct vanaf het moment van registreren van het BAG pand en de BAG verblijfsobjecten de relatie naar WOZ-(deel)objecten geregistreerd kan worden is het mogelijk om ook direct in de WOZ-administratie WOZ-deelobjecten te registreren. Deze WOZ-deelobjecten zullen dan de status hebben "gevormd, niet actief". Zodra gestart wordt met de bouwwerkzaamheden zal de status van het WOZ-deelobject worden gewijzigd in "actief".

Wanneer een WOZ-object geheel bestaat uit een nog niet actieve onderdelen (bijvoorbeeld in verband met een bouwvergunning voor een woning op een perceel dat nu nog in gebruiik is als landbouwgrond) kan ook het WOZ-object waarvan het WOZ-deelobject met de status "gevormd, niet actief" deel van uitmaakt, worden geregitsreerd met de status "gevormd, niet actief". Door de status van het WOZ-(deel) object te vergelijken met de status van de BAG-objecten kan bewaakt worden of er geen onwaarschijnlijke combinaties van statussen voorkomen.

Hoe moeten we om gaan met feitelijk gebruik versus vergund gebruik?

Binnen de WOZ wordt de WOZ-waarde bepaald op basis van het feitelijk gebruik op de waardepeildatum/toestandspeildatum. Als bijvoorbeeld een winkelpand als woning wordt gebruikt, dan wordt dit object als woning getaxeerd. 

In de BAG wordt het vergunde gebruik geregistreerd. Als het feitelijk gebruik dus afwijkt van het vergunde gebruik, wordt in de BAG het vergunde gebruik (gebruiksdoel) geregistreerd.

Het ligt voor de hand dat een situatie waarin vergund gebruik (gebruiksdoel BAG) en feitelijk gebruik (soort-objectcode WOZ) van elkaar afwijken, door een gemeente wordt onderzocht. Het kan zijn dat deze situatie vraagt om vervolgacties zoals handhaving of formalisering.