Hoofdstuk 14 - Samenhang met heffingswetten

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor:

• de onroerendezaakbelastingen en andere belastingen waarvoor in de betreffende belastingverordening de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf geldt;

Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor:

• de watersysteemheffing die geheven wordt van eigenaren van gebouwde onroerende zaken;

• de wegenheffing die geheven wordt van eigenaren van gebouwde onroerende zaken door de vijf waterschappen die wegbeheerder zijn.

Het Rijk gebruikt de WOZ-waarde voor:

• de inkomstenbelasting bij de toepassing van het eigenwoningforfait (box 1) en bij de vermogensrendementsheffing op woningen (box 3);

• de winstberekening van een onderneming voor de inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting. De WOZ-waarde is relevant voor de omvang van de afschrijving op gebouwen;

• de schenk- en erfbelasting bij de verkrijging van een woning.

In artikel 220a van de Gemeentewet is voor de onroerendezaakbelastingen een definitie opgenomen van het begrip “woning”. Een onroerende zaak is een woning als de WOZ-waarde “in hoofdzaak” kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Volgens de nota naar aanleiding van het verslag bij de “Aanpassingswet Wet waardering onroerende zaken” moet dit begrip “in hoofdzaak” gekwantificeerd worden als ten minste 70%. Om voor het woningtarief van de onroerendezaakbelasting in aanmerking te komen, moet van de waarde van de onroerende zaak meer dan 70% kunnen worden toegerekend aan de delen die dienen tot woning of die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

Deze definitie bepaalt ook of de WOZ-waarde openbaar is via het WOZ-waardeloket.

De staatssecretaris van Financiën heeft, mede namens de minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, op vragen van de Tweede Kamer geantwoord dat gemeenten de bevoegdheid hebben om de WOZ-waarde toe te passen als heffingsmaatstaf voor belastingen en retributies. In de rechtspraak is dat expliciet bevestigd voor de rioolheffing en de forensenbelasting.

Dit sluit aan bij de bepaling in de Gemeentewet dat gemeentelijke belastingen kunnen worden geheven naar de heffingsmaatstaven die zijn bepaald in de belastingverordening, tenzij dit wettelijk is beperkt.

Ja, in beginsel wel. De heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen is de WOZ-waarde. Uiteraard moet bij het bepalen van die heffingsmaatstaf wel rekening worden gehouden met de verplichte waarderingsuitzonderingen die zijn genoemd in artikel 220d lid 1 Gemeentewet, voor zover dat bij het bepalen van de WOZ-waarde nog niet is gebeurd. Daaronder vallen ook de door de gemeente zelf gekozen facultatieve waarderingsuitzonderingen (artikel 220d lid 1 onderdeel i Gemeentewet).

Indien voor een onroerende zaak geen WOZ-waarde is vastgesteld, wordt de OZB-heffingsmaatstaf bepaald met toepassing van de Wet WOZ (de vangnetbepaling van artikel 220d lid 4 Gemeentewet).

Als een aanslag is opgelegd waarbij de heffingsmaatstaf niet de waarde is die bij beschikking is vastgesteld, kan de belanghebbende de heffingsmaatstaf bestrijden in een bezwaar tegen de aanslag. De WOZ-waarde kan worden bestreden in een bezwaar tegen de WOZ-beschikking.

Nee. Een eventueel bezwaar tegen de waarde van het resterende niet-woningdeel kan alleen worden ingediend door de gebruiker in een bezwaarschrift tegen de aanslag OZB-gebruikers.

Of het object als woning of als niet-woning in de OZB wordt betrokken, wordt eveneens bepaald door het aandeel van de waarde dat wordt gevormd door het woningdeel. Wanneer 70% of meer van de waarde wordt gevormd door het woningdeel, zal het WOZ-object geheel als woning in de OZB worden betrokken. Omdat de tarieven voor niet-woningen in de regel hoger zijn dan de tarieven voor woningen, kan de belastingplichtige belang hebben bij een hoger waarde-aandeel voor de woning.

Een eigenaar en/of een gebruiker die van mening is dat door de toekenning van een te lage waarde aan het woningdeel, het object ten onrechte als een niet-woning is aangemerkt, maakt bezwaar tegen de aanslag OZB en met name tegen het aanmerken van het object als niet-woning en het daarmee het tarief dat is toegepast bij de OZB-aanslag.

In artikel 131 van de Waterschapswet staat dat wanneer bezwaar is gemaakt tegen zowel de WOZ-beschikking als tegen de aanslag voor de watersysteemheffing/wegenheffing gebouwd, pas uitspraak kan worden gedaan op het bezwaar tegen de watersysteemheffing/wegenheffing nadat de WOZ-beschikking onherroepelijk is komen vast te staan. Deze beperking in het doen van uitspraak geldt alleen als er feiten of omstandigheden in het geding zijn die belangrijk zijn voor zowel de WOZ-beschikking als de watersysteemheffing/wegenheffing, maar dat zal snel het geval zijn.

De aangewezen ambtenaar van het waterschap moet een bezwaar direct inhoudelijk beoordelen als:

• het bezwaar niet gericht is tegen de heffingsmaatstaf (de waarde);

• het object dat in de omslag wordt betrokken, afwijkt van het object waarvoor de WOZ-beschikking is genomen.

Ja. Dit is het waterschap verplicht als het heffingsobject gelijk is aan het WOZ-object. In de Waterschapswet is immers bepaald dat de heffingsmaatstaf van een gebouwde onroerende zaak de waarde voor die zaak is, die bij WOZ-beschikking is vastgesteld.

Voor de afbakening van het heffingsobject moet het waterschap dan aansluiten bij de WOZ-objecten. Elk deel van het object wordt dan aangemerkt als één gebouwde onroerende zaak. Het waterschap heeft in een dergelijke situatie dus te maken met net zo veel objecten als er delen in de diverse gemeenten liggen en legt dan ook meer dan één aanslag op. Deze aanslagen kunnen op één aanslagbiljet worden verenigd.

De aangewezen ambtenaar van het waterschap bepaalt de heffingsmaatstaf op het gedeelte van de WOZ-waarde dat kan worden toegekend aan het deel dat op het grondgebied van het waterschap ligt. Hiervoor levert de gemeente de noodzakelijke gegevens aan het waterschap.

De aangewezen heffingsambtenaar van het waterschap is “lijdelijk” Dit betekent dat de heffingsambtenaar geen mogelijkheid heeft om de WOZ-waarde en daarmee de heffingsmaatstaf voor de watersysteemheffing/wegenheffing te veranderen. Dit vloeit voort uit het feit dat in artikel 121, eerste lid, onderdeel d, van de Waterschapswet is bepaald dat de heffingsmaatstaf voor de aanslag watersysteemheffing/wegenheffing gebouwd de waarde is, die bij WOZ-beschikking is vastgesteld.

Het waterschap moet direct onderzoeken of het bezwaarschrift moet worden doorgestuurd naar de gemeente. Daarvoor kan het waterschap navraag doen bij de gemeente.

Als de beschikking niet onherroepelijk vaststaat, moet het waterschap het bezwaarschrift zo snel mogelijk doorsturen naar de gemeente, nadat daarop de datum van ontvangst is aangetekend. Aan de belanghebbende wordt gemeld dat het bezwaarschrift is doorgestuurd naar de gemeente. Het tijdstip van indiening van het bezwaarschrift bij het waterschap bepaalt of het bezwaarschrift tijdig is ingediend.

Als het bezwaar tegen de watersysteemheffing/wegenheffing gebouwd te laat is ingediend, en de daaraan ten grondslag liggende WOZ-beschikking al onherroepelijk vaststaat, hoeft het bezwaarschrift niet te worden doorgestuurd. De uitspraak luidt dan “ongegrond”. Wanneer uit het bezwaarschrift naar voren komt dat de waarde beduidend te hoog is vastgesteld, kan de belastingplichtige worden gewezen op de mogelijkheid de gemeente te verzoeken te onderzoeken of er grond is voor ambtshalve vermindering op grond van het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken.

De WOZ-waarde wordt gebruikt in de Wet op de inkomstenbelasting 2001, de Wet op de vennootschapsbelasting en de Successiewet genoemde gevallen. Het gaat daarbij om:

• de bepaling van de bijtelling privégebruik woning bij de winst uit onderneming;

• toepassing van de regeling van de eigen woning bij de belastbare inkomsten uit eigen woning;

• de waardering van woningen in het kader van de vermogensrendementsheffing;

• de schenk- en erfbelasting bij de verkrijging van een woning;

• de beperking van de afschrijving op gebouwen bij de bepaling van de fiscale winst.

De Belastingdienst beschikt als formele afnemer over de waarde van alle onroerende zaken. De inspecteur kan in voorkomende gevallen ook gebruikmaken van de centraal beschikbare WOZ-gegevens voor andere belastingen. Bijvoorbeeld om een indicatie te hebben voor bijvoorbeeld de beoordeling of een reëel bedrag is betaald voor de overdrachtsbelasting.

De verwijzing naar artikel 16 van de Wet WOZ in de Wet belastingen op milieugrondslag is belangrijk voor de definitie van het begrip “aansluiting”. Het gevolg daarvan is dat de afbakening voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ een-op-een loopt met de toepassing van het begrip aansluiting bij de Wet belastingen op milieugrondslag. De WOZ-waarde ligt echter niet ten grondslag aan de energiebelastingen.

De belastingplichtige moet het verzoek om voorlopige teruggaaf (in de vorm van een voorlopige aanslag) doen vóór het kalenderjaar waarop de teruggaaf betrekking heeft. Dat betekent dat op dat moment voor dat kalenderjaar nog geen WOZ-waarde is vastgesteld.

De belastingplichtige kan de WOZ-waarde opgeven die geldt in het jaar waar het verzoek over gaat. Men kan dan ook uitgaan van het forfaitpercentage voor de eigen woning van dat jaar. Wanneer een belanghebbende bijvoorbeeld eind 2025 verzoekt om voorlopige teruggaaf voor het belastingjaar 2026, dan kan iemand de in 2025 vastgestelde WOZ-waarde (met waardepeildatum 1 januari 2024) gebruiken en het tarief eigenwoningforfait dat geldt in 2025.

Wanneer een eigen woning onderdeel vormt van een meer omvattend WOZ-object (bijvoorbeeld een woon-winkelpand), wordt de waarde in het economische verkeer van de eigen woning voor de inkomstenbelasting gesteld op het gedeelte van de waarde van het WOZ-object dat kan worden toegekend aan de woning.

De belastingplichtige doet in de aangifte opgave van de waarde die toegekend wordt aan het gedeelte van het woon-winkelpand dat de eigen woning vormt.

Wanneer de inspecteur afwijkt van de waarde van het gedeelte zoals die in de aangifte is opgenomen, kan de belastingplichtige daar bezwaar tegen aantekenen bij de aanslag inkomstenbelasting. De totale WOZ-waarde voor het hele object kan evenwel niet in het bezwaar tegen de aanslag inkomstenbelasting worden bestreden.

In de Wet op de inkomstenbelasting 2001 is een bepaling opgenomen op grond waarvan het bijtellingspercentage jaarlijks wordt gecorrigeerd voor de gemiddelde waardeontwikkeling die is opgetreden. Naast de waardeontwikkeling in het kader van de WOZ, is het indexcijfer voor huurwoningen een bepalende factor voor de aanpassing van het eigenwoningforfait. Er gelden ook afrondingsvoorschriften.

De correctie van het forfaitpercentage is gebaseerd op de gemiddelde waardeontwikkeling van woningen in Nederland.

Als de waardeontwikkeling van een individuele woning afwijkt van dat gemiddelde, kan lastenverlichting of lastenverzwaring optreden.

Bovendien wordt naast de correctiefactor voor de waarde, ook een correctiefactor toegepast voor de ontwikkeling van de huurindex. Ook deze correctie heeft gevolgen voor het bijtellingspercentage en het bedrag dat moet worden aangegeven.

De jurisprudentie met betrekking tot het bepalen van het rendement op vermogen in het kader van box 3 van de inkomstenbelasting is op dit moment sterk in ontwikkeling. Hierbij is ook wijziging van de wetgeving in voorbereiding. Met name het bepalen van het rendement op onroerende zaken krijgt daarbij veel aandacht, waarbij de in de huidige wettekst opgenomen forfaitaire benadering slechts in beperkte mate nog van betekenis is.

Gezien deze snelle ontwikkeling, verwijzen we voor dit onderwerp vooralsnog naar informatie op de site van de Belastingdienst.

Voor de schenk- en erfbelasting wordt bij de verkrijging van een woning de WOZ-waarde gehanteerd. De belanghebbende heeft de keuze om de WOZ-waarde te hanteren die geldt voor het kalenderjaar waarin het overlijden plaatsvindt of de waarde die geldt voor het daaropvolgende jaar.

Voor vaststelling van de erfbelasting over serviceflats blijft artikel 21, vijfde lid, van de Successiewet 1956 (het baseren van de erfbelasting op de WOZ-waarde) buiten toepassing, wanneer de waarde in het economische verkeer in belangrijke mate (meer dan 30%) afwijkt van de vastgestelde WOZ-waarde als gevolg van de persoonlijke verplichting tot het betalen van servicekosten voor diensten die geen betrekking hebben op de woning zelf.

Voor de schenk- en erfbelasting wordt bij de verkrijging van het erfpachtrecht op een woning, de waarde gesteld op de WOZ-waarde verminderd met zeventien maal de jaarlijkse erfpachtcanon.

Voor de schenk- en erfbelasting op woningen geldt een nadere regeling voor verhuurde of verpachte woningen waarop het huurrecht van toepassing is. Bij verkrijging van een verhuurde of verpachte woning wordt de waarde gesteld op een van de huurprijs afhankelijk percentage (leegwaarderatio) van de WOZ-waarde in aanmerking genomen.

Bij verkrijging van een verhuurde woning in combinatie met erfpacht, wordt de WOZ-waarde eerst verminderd met het twintigvoud van de jaarlijkse erfpachtcanon. Vervolgens wordt voor de dan resterende waarde de leegwaarderatio berekend.

De waarde van de woning die onder last van vruchtgebruik of onder last van een beperkt recht (bijvoorbeeld erfpacht) wordt verkregen, wordt gesteld op de WOZ-waarde verminderd met de last van het vruchtgebruik of de last van het beperkt recht. Het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956 geeft aan hoe deze last berekend kan worden.

Bij verkrijging van een woning onder last van bijvoorbeeld erfpacht (men verkrijgt dan het "blote eigendom") betreft de waarde voor de erfbelasting de waarde van de periodieke erfpachtcanon.

Als de woning deel uitmaakt van een onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ (het WOZ-object), wordt de waarde gesteld op het gedeelte van de waarde van de onroerende zaak dat aan de woning kan worden toegerekend. Als de woning niet als een zelfstandige woning kan worden vervreemd (ongesplitste panden) wordt de WOZ-waarde van die woning met een bedrag van € 20.000 verlaagd.

De WOZ-waarde van een onroerende zaak is relevant voor de vraag of en tot welk bedrag op de fiscale boekwaarde van een gebouw kan worden afgeschreven. Afschrijving is alleen mogelijk, wanneer de fiscale boekwaarde hoger is dan de bodemwaarde. De bodemwaarde is gelijk aan de WOZ-waarde.

De bodemwaarde is de ondergrens tot waar de waarde van gebouwen voor de fiscale winstberekening mag worden afgeschreven. Dit afschrijven tot de bodemwaarde kan zowel relevant zijn voor de aangifte inkomstenbelasting als voor de aangifte vennootschapsbelasting.

Bij gebouwen is de bodemwaarde tot waar afgeschreven kan worden gelijk aan de WOZ-waarde.

Als gesproken wordt over een “gebouw”, dan worden het gebouw, de daarbij behorende ondergrond en de aanhorigheden als één bedrijfsmiddel beschouwd.

Meestal wel. Voorwaarde is dat het gebouw (inclusief bijbehorende ondergrond en aanhorigheden) waarop bij de winstberekening in de aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting wordt afgeschreven, overeenstemt met de onroerende zaak (het WOZ-object) waarvoor een WOZ-beschikking is vastgesteld.

In dat geval kan de bodemwaarde van de WOZ-waarde afgeleid worden. Is het gebouw groter dan het WOZ-object, dan wordt de waarde die bij meer beschikkingen is vastgesteld als bodemwaarde in aanmerking genomen. Is een gebouw kleiner dan het WOZ-object en maakt het dus deel uit van het WOZ-object, dan wordt het gedeelte van de WOZ-waarde dat aan het gebouw kan worden toegerekend als bodemwaarde in aanmerking genomen.

Voor de berekening van de bodemwaarde geldt de WOZ-waarde in jaar X.

Ja. De werktuigen die buiten de WOZ-waardebepaling blijven, worden niet getroffen door deze afschrijvingsbeperking. De waarde van de werktuigen maakt geen deel uit van de WOZ-waarde. De definitie van de werktuigen in artikel 3.30a en de definitie van de werktuigen die bij de bepaling van de WOZ-waarde buiten aanmerking blijven, zijn op elkaar afgestemd.

De vangnetbepaling in artikel 220d lid 4 Gemeentewet houdt in dat indien er geen WOZ-waarde is, door de heffingsambtenaar zelf een waarde kan worden bepaald als maatstaf voor de onroerendezaakbelastingen. Deze bepaling geldt in de situatie dat er voor een bepaalde onroerende zaak (nog) geen WOZ-beschikking is genomen, of de beschikking is vernietigd in een procedure en niet gewacht kan worden op het (opnieuw) nemen van een WOZ-beschikking. Artikel 3.112 lid 3 Wet IB kent eenzelfde vangnetbepaling voor het eigenwoningforfait.

Om de heffingsmaatstaf te bepalen, mag de heffingsambtenaar of de inspecteur van het orgaan dat bevoegd is de aanslag op te leggen, dan zelf de waarde van de desbetreffende onroerende zaak vaststellen. De inspecteur moet daarbij wel de voorschriften van de Wet WOZ in acht nemen.

De vangnetbepaling is bedoeld voor al die gevallen dat de heffingsambtenaar voor een bepaalde onroerende zaak (nog) geen WOZ-beschikking heeft genomen of deze WOZ-beschikking is vernietigd, maar het wel gewenst is de aanslag op te leggen. Van de vangnetbepaling kan gebruik worden gemaakt als de beschikking door een uitspraak door de rechter dreigt te worden vernietigd, bijvoorbeeld omdat het object onjuist is afgebakend. In dat geval kunnen in afwachting van de uitspraak, aanslagen onroerendezaakbelastingen worden opgelegd voor de juist afgebakende onroerende zaak.

Als de rechter de WOZ-beschikking inderdaad vernietigt, neemt de gemeente een WOZ-beschikking voor het juist afgebakende object, die vervolgens, met toepassing van artikel 18a van de AWR, derde lid, onder de met toepassing van de vangnetbepaling opgelegde aanslag geschoven wordt.

Wanneer de rechter het beroep ongegrond verklaart (de oorspronkelijke beschikking blijft in stand), wordt de aanslag die met toepassing van de vangnetbepaling is opgelegd voor het alternatieve object, vernietigd.

Als de WOZ-beschikking wordt verminderd, moeten de aanslagen die al zijn opgelegd op basis van de te hoge waarde, worden verminderd binnen acht weken nadat de WOZ-beschikking onherroepelijk is geworden.

Wanneer de WOZ-waarde wordt verhoogd door een herzieningsbeschikking, dan moeten op grond van artikel 18a van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) de reeds opgelegde aanslagen in overeenstemming worden gebracht met deze hogere WOZ-waarde. Dit gebeurt door middel van navorderingsaanslagen.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat wanneer in bezwaar of bij de belastingrechter met succes is gepleit voor verhoging van de vastgestelde WOZ-waarde, die verhoging geen aanleiding kan geven tot navordering op de voet van artikel 18a, lid 1, letter a, AWR. In dat geval ontbreekt namelijk de voor die navordering vereiste, met toepassing van artikel 27 van de Wet WOZ te nemen, herzieningsbeschikking.

De navorderingsaanslag moet zijn opgelegd binnen acht weken na het tijdstip waarop de beschikking tot herziene vaststelling van de waarde onherroepelijk is geworden.

Daarbij moet bedacht worden dat de bevoegdheid om een herzieningsbeschikking te nemen, vervalt als er vijf jaren zijn verlopen na de vaststelling van de oorspronkelijke beschikking. Hiermee is dus ook de navordering als gevolg van herziening van de beschikking in de tijd begrensd.

Ja. Dat wil zeggen dat getoetst kan worden of de vermindering of verhoging juist is verwerkt in de belastingaanslag. De vermindering of verhoging van de waarde in de WOZ-beschikking (die onherroepelijk vaststaat) kan niet meer aan de orde worden gesteld.

De griffier van de rechtbank, van het gerechtshof of van de Hoge Raad verstuurt de uitspraak aan de gemeente. Het waterschap en de Belastingdienst krijgen de informatie over verminderingen en vernietigingen van WOZ-beschikkingen van de gemeente via de reguliere gegevenslevering aan de afnemers over mutaties in de Basisregistratie WOZ. Deze belastingheffende instanties moeten dan automatisch de aanslag verminderen en het te veel betaalde uitbetalen of verrekenen. De restitutie behoort plaats te vinden binnen acht weken na het onherroepelijk worden van de wijziging of de uitspraak op het bezwaar.

De WOZ-beschikking moet wel eerst onherroepelijk vaststaan, voordat de aanslag kan worden verminderd.

Ja. Een zorgvuldige uitvoering van de wet brengt met zich mee dat de inspecteur uit eigen beweging (nadat de termijn voor het instellen van (hoger) beroep of beroep in cassatie is verstreken) de aanslag vermindert en niet het verzoek van de belastingplichtige daartoe afwacht.

Wanneer acht weken nadat de uitspraak onherroepelijk is geworden, geen beschikking tot vermindering van de aanslag is genomen, kan de belanghebbende in beroep gaan tegen het uitblijven van de beschikking tot vermindering, mits twee weken zijn verstreken na de dag waarop belanghebbende het bestuursorgaan schriftelijk heeft medegedeeld dat het in gebreke is. De belanghebbende kan daarnaast de weg van de dwangsom bewandelen.

Omdat het waterschap en de Belastingdienst niet direct na de uitspraak van de rechter kennis van die uitspraak hebben, kan het nuttig zijn dat de belanghebbende de afhandeling bespoedigt. Belanghebbende kan een kopie van de uitspraak aan de belastinginspecteur sturen met een verzoek de opgelegde aanslag watersysteemheffing/wegenheffing van gebouwde onroerende zaken of inkomstenbelasting te verminderen. Als de belanghebbende aangeeft geen beroep in te stellen tegen de uitspraak op het bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking, kan de inspecteur op dat moment aan het verzoek voldoen.

Als de belanghebbende wel beroep wil instellen, moet de inspecteur de uitspraak van de rechter afwachten. Zodra de belanghebbende de uitspraak van de rechter heeft ontvangen en daartegen geen rechtsmiddel zijn ingesteld, kan de belanghebbende de inspecteur verzoeken de opgelegde aanslag inkomstenbelasting te verminderen.

Wanneer niet bekend is wat precies tot de onroerende zaak (het WOZ-object) behoort, kan ook geen waarde bepaald worden.

Het is ook belangrijk dat de objectafbakening voldoet aan de voorschriften in de Wet WOZ. Wanneer dat niet het geval is, kan de vastgestelde WOZ-waarde niet gebruikt worden voor de gemeentelijke heffingen en de andere belastingen die gebruik maken van de WOZ-waarde. Maar een juiste afbakening van een onroerende zaak is ook van belang voor de Wet belastingen op milieugrondslag (belasting op de levering van gas, elektriciteit en leidingwater). Deze wet definieert een ‘aansluiting’ als een onroerende zaak volgens de objectafbakeningsregels van artikel 16 van de Wet WOZ. Dezelfde definitie is opgenomen in de Gaswet en de Elektriciteitswet.

Ook voor het woningwaarderingsstelsel is de (tijdige) afbakening van (nieuwe) onroerende zaken van belang. Bij bijvoorbeeld transformatie van kantoren en winkelpanden tot woningen, is de afbakening op de toestandspeildatum bepalend voor de WOZ-waardebepaling. Wanneer de nieuw WOZ-objecten (nieuw gecreëerde woonappartementen of nog in aanbouw zijnde woonappartementen) tijdig zijn afgebakend kan de WOZ-waarde van die woonappartementen gebruikt worden voor het berekenen van de (maximale) huurprijs.

Ja. Elk kalenderjaar wordt de onroerende zaak opnieuw afgebakend en wordt de waarde ervan opnieuw bepaald. Wanneer niets gewijzigd is aan het eigendom, het gebruik of de fysieke toestand, dan zal deze afbakening veelal gelijk zijn aan die in het voorgaande jaar.

De heffingsambtenaar verklaart het bezwaar gegrond. De objectafbakening wordt aangepast en de waarde wordt, als dat aan de orde is, overeenkomstig verminderd. De beschikking blijft bestaan en het object onder bezwaar wordt verkleind. Voor het deel dat buiten de afbakening van deze beschikking valt, wordt bekeken of van een afzonderlijk WOZ-object sprake is en of daarvoor een waarde moet worden vastgesteld.

Ja. Wanneer dit afgesplitste gedeelte als een zelfstandig WOZ-object afgebakend kan worden, kan hiervoor een WOZ-beschikking worden genomen.

Wanneer het afgesplitste deel behoort tot een ander WOZ-object, dan kan dat pas met ingang van het volgend kalenderjaar leiden tot een aanpassing van de objectafbakening van dat andere “te klein afgebakende” WOZ-object.

De gemeente verklaart het bezwaar gegrond en vernietigt de WOZ-beschikking. De gemeente neemt vervolgens een nieuwe voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking voor het juist afgebakende object. Dit betekent dat ook de oorspronkelijk OZB-aanslag wordt vernietigd en er ook een nieuwe OZB-aanslag wordt opgelegd. In de praktijk zal het al betaalde deel van de oorspronkelijke aanslag verrekend worden met de nieuwe aanslag.

Ja. Nadat de beschikking is vernietigd, moet voor de juist afgebakende onroerende zaak een nieuwe WOZ-beschikking vastgesteld worden. Omdat dit een nieuwe WOZ-beschikking is, mag de waarde ook hoger zijn dan de eerder vastgestelde WOZ-waarde.

Het verbod op reformatio in peius houdt in dat belanghebbenden niet slechter uit de bezwaarprocedure mag komen dan zij erin gingen. Wanneer bij de behandeling van het bezwaar is gebleken dat de onroerende zaak te klein is afgebakend, kan deze onroerende zaak dan ook niet worden vergroot in de uitspraak op het bezwaar.

Bij een gegrond bezwaar om deze reden, wordt de WOZ-beschikking daarom vernietigd. Het vaststellen van een nieuwe WOZ-beschikking met de juiste (grotere) afbakening is geen voortzetting van de bezwaarprocedure, maar betreft een nieuw startpunt.

Ook al is er geen bezwaar gemaakt, staat de WOZ-beschikking nog niet onherroepelijk vast, dus de gemeente kan de fout ambtshalve herstellen. De gemeente past de objectafbakening aan en, als dat aan de orde is, vermindert de waarde overeenkomstig.

Ja. De gemeente moet een nieuwe voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking nemen voor het juist afgebakende object of de objecten.

Mede in verband met een tijdige oplegging van de aanslag is het belangrijk dat de gemeente zo snel mogelijk een nieuwe WOZ-beschikking neemt voor het juist afgebakende object of de objecten (zie paragraaf 16.2).

Overigens is vernietiging van de WOZ-beschikking alleen nodig, wanneer het WOZ-object te klein is afgebakend. Wanneer het WOZ-object te groot is afgebakend, kan in de uitspraak op bezwaar of beroep ook de afbakening gecorrigeerd worden, zodat een nieuwe WOZ-beschikking niet nodig is.

Als de WOZ-beschikking wordt verminderd, wordt ook de OZB-aanslag overeenkomstig verminderd. Dit geldt ook voor de andere aanslagen die (deels) zijn gebaseerd op deze WOZ-waarde (bijvoorbeeld aanslag watersysteemheffing/wegenheffing gebouwde onroerende zaak of inkomstenbelasting in verband met eigenwoningforfait).

Veelal wordt net als de WOZ-beschikking ook de OZB-aanslag vernietigd. De gemeente legt dan een nieuwe OZB-aanslag op basis van de nieuwe WOZ-beschikking.

Als de driejaarstermijn voor het opleggen van de OZB-aanslag dreigt te verstrijken, kan de gemeente tot behoud van rechten een waarde vaststellen en OZB-aanslag opleggen met toepassing van artikel 220d lid 4 van de Gemeentewet.

Als de initiële WOZ-beschikking en OZB-aanslag wordt vernietigd, kan een nieuwe WOZ-beschikking worden genomen. Als de WOZ-waarde van deze nieuwe beschikking hoger is dan de waarde waarvan uitgegaan is bij de OZB-aanslag tot behoud van rechten, dan kan op artikel 18a lid 3 van de Algemene wet inzake Rijksbelastingen (AWR) de te weinig geheven belasting worden nagevorderd.

Dit is ook mogelijk bij belastingen van het rijk die gebaseerd zijn op de WOZ-waarde.

Nee. Dit is niet altijd nodig. Voor te groot afgebakende WOZ-objecten is het mogelijk dat in de uitspraak op het bezwaar of het beroep de objectafbakening wordt gecorrigeerd en de aanslag wordt verminderd.

Voor te klein afgebakende objecten geldt dat de WOZ-beschikking en de daarop gebaseerde aanslagen wel moeten worden vernietigd. Een nieuwe WOZ-beschikking en de OZB-aanslagen zijn in dat geval ook na verloop driejaarstermijn nog mogelijk op grond van artikel 18a lid 3 AWR.

Uit de jurisprudentie volgt dat als de driejaarstermijn is verstreken terwijl blijkt dat het object te klein is afgebakend, de OZB kan worden nagevorderd op basis van de grotere objectafbakening van de nieuwe WOZ-beschikking. Artikel 18a zorgt dus voor doorwerking van de WOZ-waarde in de belastingheffing in de gevallen dat ten tijde van de heffing geen WOZ-waarde beschikbaar was dan wel later is komen te ontbreken doordat de oorspronkelijke WOZ-beschikking is vernietigd.

Dit moet wel binnen een redelijke termijn na onherroepelijke vernietiging van de aanvankelijke WOZ-beschikking. Wanneer de WOZ-beschikking vernietigd wordt, brengt het rechtszekerheidsbeginsel met zich mee dat de nieuwe WOZ-beschikking moet worden genomen binnen een redelijke termijn na de (onherroepelijke) vernietiging van de aanvankelijke WOZ-beschikking.

In het geval dat een object te groot is afgebakend, geldt dit vermoedelijke ook voor het deel dat niet meer tot het in geding zijnde object behoort. Wanneer dit deel behoort tot een ander object waarvoor ook al eerder een OZB-aanslag is opgelegd, kan die aanslag in overeenstemming worden gebracht met de nieuwe objectafbakening en de nieuwe WOZ-beschikking voor het andere object waarvoor de afbakening moet worden aangepast. Dit blijkt uit de bedoeling van de wetgever.

Alleen wanneer de discussie over de afbakening erop gericht is dat de afbakening ten onrechte heeft geleid tot één object, terwijl het eigenlijk een groter aantal objecten zouden moeten zijn, is het eventueel nodig om (tot behoud van rechten) ook voor het verwachte aantal objecten uit de nieuwe objecten een OZB-aanslag op te leggen.