In het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel worden een aantal punten gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning. In hoofdlijnen betekent dit:
een woning krijgt één punt voor elke “bedrag A” van de WOZ-waarde;
voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte krijgt de woning nogmaals één punt per “bedrag B”.
Deze bedragen A en B worden jaarlijks aangepast aan de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling van woningen.
De invloed van de WOZ-waarde op het totaal aantal punten is gemaximeerd (WOZ CAP). In beginsel mogen nooit meer dan 33% van de punten gebaseerd zijn op de WOZ-waarde.
Nee. De huurprijs wijzigt niet door de WOZ-waarde, althans niet automatisch. Wel krijgt de woning een ander puntenaantal. Dit puntenaantal beïnvloedt de maximaal redelijke huurprijs. De verhuurder kan de huurprijs verhogen met de reguliere jaarlijkse huurprijsverhoging. In de meeste gevallen is dat per 1 juli.
Soms zal de huurder de huurprijs of de huurverhoging kunnen verlagen door gebruik van de WOZ-waarde. Huurders moeten daarvoor de punten van hun woning weten en de invloed van de WOZ-waarde op deze punten. Huurders kunnen het aantal punten en de maximaal redelijke huurprijs uitrekenen via de website van de Huurcommissie.
Wanneer de woning op 1 januari nog in aanbouw was, geeft de WOZ-waarde de marktwaarde weer van deze woning in aanbouw. Dat is dus niet een juiste inschatting van de waarde van de woning die later in dat jaar wordt verhuurd aan een bewoner.
De WOZ-waarde van de woning in aanbouw is gebaseerd op de vervangingswaarde. Bij de vervangingswaarde speelt het voortgangspercentage van de bouw een belangrijk rol. De WOZ-waarde van de woning in aanbouw wordt bepaald door de waarde van de grond de “bouwkosten” (vervangingswaarde) van de woning maal het voortgangspercentage van de bouw op te tellen.
Voor het bepalen van het puntenaantal in het eerste jaar wordt in plaats van de WOZ-waarde dezelfde waarde van de grond plus de “bouwkosten” (vervangingswaarde) genomen (dus nu zonder het voortgangspercentage, omdat immers de woning op het moment van verhuur 100% gereed is).
Hoge Raad 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633
(toepassing van woningwaarderingsstelsel in gevallen waarin WOZ-waarde van gehuurde niet bekend is of geen goed beeld geeft van waarde van gehuurde)
Nee. Voor dit soort objecten is het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing. Omdat er voor de gebruiker in de regel ook geen belastingaanslagen worden gebaseerd op de WOZ-waarde, kan de gemeente voor dit soort objecten het toesturen van de WOZ-beschikking aan de gebruiker achterwege laten.
In de Elektriciteitswet en in de Gaswet is het beheer van energietransportnetwerken geregeld. Onder andere is bepaald dat alleen geautoriseerde organisaties het beheer mogen voeren over dergelijke netten. Eigenaren van meerdere gas- of elektriciteitsaansluitingen die anderen van gas of elektriciteit voorzien moeten een geautoriseerde beheerder aanwijzen of een ontheffing krijgen. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) is belast met het toezicht hierop. Om te beoordelen of sprake is van een netwerk wordt gekeken of zelfstandige onroerende zaken al dan niet een eigen aansluiting hebben, of dat sprake is van een installatie binnen één onroerende zaak. Daarbij is telkens de objectafbakening op basis van de Wet WOZ leidend.
Wanneer bijvoorbeeld binnen een groot complex sprake is van een zelfstandig WOZ-object zonder eigen aansluiting, kan sprake zijn van een netwerk en moet de eigenaar van het complex een ontheffing voor het beheer van dat netwerk hebben. Bij objecten zoals bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouwen of spoorwegstations houdt dit in dat bij de WOZ-objectafbakening steeds zorgvuldig beoordeeld moet worden of de units binnen het verzamelgebouw of binnen het stationsgebouw inderdaad in voldoende mate zelfstandig zijn om als afzonderlijk WOZ-object te worden afgebakend of dat er sprake is van een samenstel van onzelfstandige gedeelten.
College van Beroep voor het bedrijfsleven 2 juni 2020, ECLI:NL:CBB:2020:364
(WOZ-beschikking levert een weerlegbaar bewijsvermoeden voor aansluitplicht)
In de Wet belastingen op milieugrondslag wordt voor de toepassing van de belastingen op leidingwater en de energiebelasting verwezen naar de voorschriften voor de objectafbakening die zijn opgenomen in artikel 16 onderdelen a tot en met e Wet WOZ. Voor de toepassing van die wetten is een aansluiting: één of meer verbindingen tussen een (drinkwaterleiding-, gastransport- of elektriciteits)net en een onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 Wet WOZ.
