Hoofdstuk 3 - Aanwijzen belanghebbende

Voor de Wet WOZ is bepalend wie het "genot" heeft van de onroerende zaak. De eigenaar voor de Wet WOZ en voor de belastingheffing, is niet altijd de juridisch eigenaar. In plaats van de juridisch eigenaar kan ook de beperkt gerechtigde of de bezitter de "genothebbende" krachtens zakelijk recht zijn. Deze wordt dan voor de WOZ-beschikking en de belastingheffing aangeduid als "de eigenaar".

• de juridisch eigenaar, degene die in de Basisregistratie Kadaster staat ingeschreven als degene met het "volle eigendom";
• de beperkt gerechtigde, degene die in de Basisregistratie Kadaster staat ingeschreven als bijvoorbeeld erfpachter, houder van een opstalrecht, vruchtgebruiker, houder van een recht van gebruik en bewoning. Dit geldt wanneer de beperkt gerechtigde het genot heeft van de onroe­rende zaak;
• de bezitter, degene die de feitelijke beschikkingsmacht over de onroerende zaak heeft én de wil heeft om de
  onroerende zaak voor zichzelf te houden. Bezit wordt niet opgenomen in de Basisregistratie Kadaster. Deze basisregistratie biedt dan ook geen aanknopingspunten voor het aanwijzen van een eventuele bezitter als "belanghebbende eigenaar";
• de gezamenlijke erfgenamen met aandelen in een onverdeelde boedel. De situatie kan zich voordoen dat er op 1 januari sprake is van een onverdeelde boedel omdat een nalatenschap nog niet is verdeeld. In dat geval is er sprake van meer dan één eigenaar
  die gezamenlijk een aandeel hebben in een onverdeelde boedel. De gemeente kan dan de WOZ-beschikking toezenden aan "de erven van" of één van de eigenaren als belanghebbende eigenaar aanwijzen.

Het feit dat een ander dan de eigenaar het bezit heeft, kan bijvoorbeeld blijken uit een bezwaarschrift dat door de eigenaar is ingediend tegen een beschikking of een OZB-aanslag op de eigen naam. Bezit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij sleuteloverdracht van een onroerende zaak, vóór de juridische overdracht bij de notaris.

Als iemand de feitelijke beschikkingsmacht over de onroerende zaak heeft én de wil om de onroerende zaak voor zichzelf te houden, is sprake van bezit.

In de wil om de zaak voor zichzelf te houden, onderscheidt iemands juridische positie zich van de economisch eigenaar. Laatstgenoemde komt contractueel overeen gekomen dat diegene de zaak niet voor zich­zelf maar voor een ander houdt.

Van bezit is bijvoorbeeld sprake in het volgende geval. Een onroerende zaak wordt verkocht en in december draagt de verkoper de sleutel aan de koper over, terwijl de overdracht bij de notaris pas in januari plaatsvindt. Dan wordt ook in januari de akte pas in de Basisregistratie Kadaster ingeschreven. De nieuwe eigenaar is dan op 1 januari genothebbende krachtens recht van bezit. Dat een ander dan de juridisch eigenaar bezitter is, kan bijvoorbeeld blijken uit een bezwaar­schrift dat door de eigenaar is ingediend tegen een WOZ-beschikking of een OZB-aanslag op eigen naam. De eigenaar of beperkt gerechtigde moet bewijzen dat een ander de bezitter is.

Er is sprake van economisch eigendom wanneer de juridisch eigenaar (een deel van) het risico van waardeverandering bij overeenkomst heeft overgedragen aan een ander. Er heeft geen juridische levering plaatsgevonden (geen overschrijving in de Basisregistratie Kadaster). De economisch eigenaar heeft ook niet de intentie om de onroerende zaak voor zichzelf te houden.

Bij economisch eigendom blijft de juridisch eigenaar genothebbende krachtens zakelijk recht en daarmee voor de WOZ en de belastingheffing “eigenaar”. Dit volgt uit jurisprudentie over de aanwijzing van de belastingplichtige voor de OZB. De overweging van de Hoge Raad komt neer op het volgende. Het objectieve karakter van de onroerendezaakbelastingen brengt met zich mee dat door de zakelijk gerechtigde (eigenaar) vrijwillig aanvaarde beperkingen van het genot (de overdracht van het economisch eigendom) niet in de weg staan om diens belastingplicht na te komen.

Bij overdracht van economisch eigendom, gaat de verkrijger de onroerende zaak niet voor zichzelf, maar voor de juridisch eigenaar houden, zodat die niet kan worden aangemerkt als bezitter.

Van economisch eigendom, zonder dat sprake is van juridisch eigendom is bijvoorbeeld sprake als:

Ja. Wanneer de belanghebbende eigenaar is overleden en de boedel nog niet definitief is verdeeld, kunnen de gezamenlijke erfgenamen als belanghebbende eigenaar worden aangewezen. Wanneer direct duidelijk is wie de opvolgende belanghebbende eigenaar zal zijn (bijvoorbeeld de partner), kan de WOZ-beschikking direct gericht worden aan deze rechtsopvolger. Wanneer niet duidelijk is wie de rechtsopvolger zal zijn (onverdeelde boedel) kan de WOZ-beschikking worden gericht aan "de erven van".

Ja. Besloten vennootschappen en naamloze vennootschappen zijn rechtspersonen. Rechtspersonen kunnen in de Basisregistratie Kadaster zijn ingeschreven als eigenaar of houder van een beperkt recht.

Nee. Dit zijn geen rechtspersonen. De eenmanszaak, vof, cv of maatschap kunnen daarom geen rechtshandeling verrichten waarmee eigendom wordt verkregen.

Bij een eenmanszaak verricht de natuurlijk persoon rechtshandelingen.

Een firma is geen rechtspersoon, maar een contractueel vastgelegd samenwerkingsverband en kan daarom ook geen onroerende zaken in eigendom hebben. De gemeente moet een van de firmanten als eigenaar aanwijzen op basis van de inschrijving in de Basisregistratie Kadaster en de beleidsregels van de gemeente. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van mede-eigendom van de verschillende vennoten. In dat geval moet de gemeente één van de vennoten aanwijzen als belanghebbende-eigenaar.

De Hoge Raad heeft bepaald dat een vof wél als gebruiker kan worden aangewezen. Hieruit volgt dat ook een eenmanszaak wel als gebruiker kan worden aangemerkt.

wordt als belanghebbende-eigenaar aangewezen, als er sprake is van mede-eigendom?

Als er meer dan één eigenaar is, kan de beschikking worden verzonden aan van één van hen. De gemeente stelt beleidsregels op voor de aanwijzing van de belanghebbende eigenaar. De “beleidsregels voor het aanwijzen van een belastingplichtige in een keuzesituatie” worden gepubliceerd. In uitzonderlijke gevallen kan van beleidsregels worden afgeweken.

Nee. Dit is onvoldoende basis om te constateren dat voldaan is aan de eis dat de percelen dezelfde zakelijk gerechtigde hebben. Wanneer deze personen in gemeenschap van goederen met elkaar getrouwd zijn, kan sprake zijn van een samenstel, maar wanneer dit niet het geval is, kan niet geconcludeerd worden dat beide percelen dezelfde zakelijk gerechtigden hebben.

De bevoegde aanlegger van het net of diens rechtsopvolger is de eigenaar van deze kabels en leidingen. Het netwerk vormt daarmee één onroerende zaak, inclusief eventuele trafo’s en andere bestanddelen.

De WOZ-beschikking wordt verzonden aan degene die aan het zakelijk recht genot van de onroerende zaak ontleent (door gebruik of inkomsten uit verhuur).

Dit kan zijn de vruchtgebruiker, degene die een zakelijk recht van gebruik en bewoning heeft, de erfpachter of de opstaller. De WOZ-beschikking wordt dan niet verzonden aan de blooteigenaar.

Als geen opstalrecht gevestigd is, wordt de eigenaar van de grond door natrekking eigenaar van de opstal. Voor de afbakening van het WOZ-object zijn gebouw en ondergrond een geheel. Dit geheel vormt eventueel samen met andere gebouwde of ongebouwde eigendommen één WOZ-object.

Dit is ook het geval als partijen onderling een overeenkomst hebben afgesloten over de eigendom en de huur van de grond. Een overeenkomst (zonder recht van opstal), voorkomt niet dat natrekking plaatsvindt.

Een opstalrecht is een beperkt recht, waarbij de opstaller het recht heeft om in, op of boven de grond (of een gebouw) bijvoorbeeld een gebouw in eigendom te hebben. Een opstalrecht kan alleen gevestigd worden door tussenkomst van de notaris en door het recht van opstal in te schrijven in de Basisregistratie Kadaster.

Als het opstalrecht betrekking heeft op een gebouw, is de opstaller genothebbende van dat gebouw krachtens beperkt recht en daarom ook belanghebbende-eigenaar. In de regel zal de opstaller ook het genot hebben van de grond die de ondergrond vormt van het gebouw, terwijl de eigenaar geen genot heeft van deze grond. Grond en opstal vormen dan één onroerende zaak waarvan de opstaller de belanghebbende eigenaar is.

Een opstalrecht kan ook gevestigd worden voor kleinere bouwwerken of onderdelen daarvan, zoals zonnepanelen of GSM-antenne op een dak van een gebouw. In die gevallen is het onderdeel waarop het opstalrecht betrekking heeft, een afzonderlijke onroerende zaak waarvoor een andere “belanghebbende-eigenaar” wordt aangewezen. De eigenaar van het gebouw krijgt zelf de beschikking voor de opstal plus de ondergrond daarvan.

Bij een huurafhankelijk recht van opstalrecht is het opstalrecht afhankelijk van een huurovereenkomst die is afgesloten voor de grond waarop de opstal staat. De houder van het opstalrecht moet dan een huurovereenkomst sluiten met de eigenaar van de grond om van de ondergrond gebruik te kunnen maken voor het plaatsen van een gebouw. Hetzelfde geldt voor een pachtafhankelijk recht van opstal (parvo) met pachtovereenkomst.

Voor de afbakening van het WOZ-object betekent een huurafhankelijk opstalrecht dat het geheel wordt afgebakend in twee WOZ-objecten: de grond en de opstal.

De eigenaar/verhuurder van de grond krijgt de WOZ-beschikking voor de grond. Deze heeft het genot van de grond uitdrukkelijk behouden toen het opstalrecht werd gevestigd.

De houder van het opstalrecht krijgt als belanghebbende-eigenaar de WOZ-beschikking voor de opstal zonder de grond. De houder heeft op basis van een beperkt recht het genot van de opstal.

Als belanghebbende-gebruiker krijgt de opstaller een beschikking voor de grond.

Ja. Op grond van artikel 16 onderdeel e van de Wet WOZ wordt een terrein voor verblijfsrecreatie afgebakend als één geheel. De houder van het opstalrecht krijgt in dit geval wel een WOZ-beschikking, maar deze is uitsluitend voor de opstal. De (waarde van de) grond zal deel uitmaken van de WOZ-beschikking voor de recreatieondernemer (eigenaar van de grond).

De exploitant is zakelijk gerechtigde van de grond. Dat geldt ook voor de grond waarop de opstallen zijn geplaatst. De exploitant heeft het genot ook van deze delen van het terrein uitdrukkelijk voor zich gehouden.

Ja. In de meeste gevallen is in dit soort situaties sprake van een huurafhankelijk opstalrecht.

Als geen sprake is van een huurafhankelijk recht van opstal, krijgt de houder van het recht van opstal een WOZ-beschikking waarin ook (de waarde van) de grond behorend bij de opstal wordt betrokken.

De (waarde van de) grond zal dan geen deel meer uitmaken van het WOZ-object van de recreatieondernemer (eigenaar van de grond).

Iemand is gebruiker in de zin van artikel 24 van de Wet WOZ als diegene de onroerende zaak gebruikt. Dit “gebruik” moet breed worden uitgelegd. De Hoge Raad heeft dit als volgt geformuleerd: ‘Als gebruiker kan worden aangemerkt degene die de zaak metterdaad bezigt ter bevrediging van diens behoefte’.

Ook activiteiten gericht op de (voorbereiding van de) bouw van een pand worden als gebruik aangemerkt. Ook de antikraak bewoning van een deel van een kantoorpand wordt aangemerkt als gebruik van het kantoorpand. Als sprake is van één onroerende zaak en een gedeelte van die onroerende zaak is in bruikleen gegeven, wordt daarmee de onroerende zaak in zijn geheel gebruikt.

Nee. Zolang een pand leegstaat, is geen sprake van gebruik. Dit geldt bijvoorbeeld ook wanneer er in afwachting van een bouwvergunning geen bouwactiviteiten plaatsvinden of wanneer de (ver)bouwwerkzaamheden zijn stilgelegd. Ook wanneer een pand leegstaat in afwachting van verhuur en actief te huur wordt aangeboden, is sprake van leegstand.

Ja. Wanneer er bij aanvang van het belastingjaar bouwactiviteiten plaatsvinden, wordt het perceel gebruikt door de opdrachtgever.

Wanneer sprake is van een woning in aanbouw (een pand bestemd voor woondoeleinden of dienstbaar aan woondoeleinden) is sprake van een woning en wordt geen aanslag OZB aan de gebruiker opgelegd.

De Hoge Raad beschrijft het als volgt: ‘Wie ter bevrediging van de eigen behoefte een opstal (ver)bouwt of laat (ver)bouwen op diens ter beschikking staande grond, gebruikt die grond (en wat daarmee duurzaam is verenigd) in de zin van die bepaling. Indien een partij (ver)bouwt of laat (ver)bouwen met het oogmerk de zaak na gereedkomen van de bouw te bezigen voor eigen gebruik, dan wel te verhuren (of op andere titel aan een ander in gebruik te geven), dan wel te verkopen, is sprake van bevrediging van eigen behoefte.’

De projectontwikkelaar of de eigenaar van de grond die opdrachtgever tot de bouw is, is gebruiker. Wanneer het gebouw bestemd is voor woondoeleinden, dan wordt geen OZB-aanslag opgelegd voor het gebruik. Wanneer het gebouw (of deel van het gebouw) bestemd is voor zakelijk gebruik, dan wordt aan de projectontwikkelaar/eigenaar van de grond ook een aanslag gebruikersbelasting voor de OZB opgelegd.

Nee. Als braakliggende grond als voorraad wordt aangehouden, is geen sprake van gebruik, omdat de projectontwikkelaar of de beleggingsmaatschappij de zaak niet metterdaad gebruikt. Vanaf het moment dat gestart wordt met de voorbereiding van de bouw, is wel sprake van gebruik.

Als in één WOZ-object meerdere gebruikers zijn die een onzelfstandig deel in gebruik hebben (bijvoorbeeld “kantoorruimte zonder eigen voorzieningen”), dan wordt dat gebruik aangemerkt als gebruik door degene die de zaak in gebruik heeft gegeven (de verhuurder).

Ook is in de wet geregeld dat als een onroerende zaak volgtijdig wordt gebruikt (bijvoorbeeld bij verhuur per week van recreatiewoningen), degene die de onroerende zaak ter beschikking stelt (de verhuurder) wordt aangemerkt als de belanghebbende-gebruiker.

Wanneer er wel sprake is van het in permanent gebruik geven aan meer gebruikers van het gehele WOZ-object zijn, kan de beschikking bekendgemaakt worden aan één van hen.

Bij meerdere gebruikers die een onroerende zaak gelijktijdig gebruiken (bijvoorbeeld verschillende bv's gevestigd in hetzelfde pand), wordt een van de gebruikers aangewezen als “belanghebbende-gebruiker”. Wie van de gebruikers wordt aangewezen, wordt bepaald door vastgestelde beleidsregels. De beleidsregels voor het aanwijzen van belastingplichtige in een keuzesituatie worden gepubliceerd.

Als de verhuurde ruimten als zelfstandige gedeelten zijn aan te merken, worden deze als zelfstandige WOZ-objecten afgebakend. Dan krijgen gebruikers (huurders) zelf de WOZ-beschikking voor de door hen gebruikte zelfstandige eenheid.

Ja. Een bv en een nv zijn rechtspersonen. Deze kunnen dus aangewezen worden al gebruiker. Als een bv of een nv een object gebruiken, is het niet mogelijk om de aandeelhouders van de bv of NV als gebruiker aan te wijzen.

Ja. Een eenmanszaak vof, cv of maatschap kan aangewezen worden als gebruiker.

Bij een eenmanszaak bestaat de keuze om de eenmanszaak of de natuurlijk persoon direct als belanghebbende-gebruiker aan te wijzen.

Ook bij de vof is er een keuzemogelijkheid om onder de naam van de vof de firmanten gezamenlijk als gebruiker aan te wijzen of om een van de firmanten als belanghebbende-gebruiker aan te wijzen. Het is mogelijk om de firmanten als belanghebbende-gebruiker aan te wijzen omdat de vennootschap onder firma (evenals de commanditaire vennootschap en de maatschap) geen rechtspersoon is. Dit geldt overeenkomstige wijze voor de eenmanszaak.

Hoewel de Wet WOZ voorschrijft dat zowel de eigenaar als de gebruiker (huurder) een WOZ-beschikking krijgt, hebben huurders niet altijd een belang bij de WOZ-beschikking. Zonder een procesbelang is een bezwaar van de huurder niet-ontvankelijk. Om die reden ontvangt de huurder van een woning niet altijd automatisch een WOZ-beschikking.

Door het woningwaarderingsstelsel geldt dat voor een groot gedeelte van de huurwoningen de gebruiker een belang heeft bij de WOZ-waarde. Om die reden kan het doelmatig zijn om huurders wel direct een WOZ-beschikking te sturen als onderdeel van de massale bekendmaking van de WOZ-waarden in de eerste acht weken van het jaar.

De gemeente kan er ook voor kiezen om aan (bepaalde groepen van) huurders van woningen geen WOZ-beschikking te sturen. Wanneer een gebruiker/huurder dan om een WOZ-beschikking verzoekt en aangeeft dat men op basis van een wettelijk voorschrift, zoals het woningwaarderingsstelsel, belang heeft bij de WOZ-waarde, dan moet de gemeente alsnog een WOZ-beschikking sturen.