Hoofdstuk 6 - Onderbouwing WOZ-waarde

Het taxatieverslag geeft de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde. Het taxatieverslag heeft daarmee de functie van de motivering van de WOZ-beschikking.

Een zorgvuldig opgesteld taxatieverslag is van belang om de belanghebbende inzicht te geven in opbouw van de WOZ-taxatie en de daarbij gebruikte gegevens.

Nee. Een onvolledigheid of een fout op het taxatieverslag maakt een WOZ-beschikking niet nietig. Er kan wel sprake zijn van een gebrekkige motivering. Het is daarom belangrijk dat de gemeente volledigheid nastreeft en dat de vermelde gegevens correct zijn.

Ja. De belanghebbende krijgt op verzoek de onderbouwende gegevens in de vorm van een taxatieverslag.

Het uitgangspunt is dat taxatiegegevens in een zo vroeg mogelijk stadium aan de belanghebbende verstrekt worden, zodat geen bezwaar hoeft te worden gemaakt om deze gegevens te verkrijgen. Verstrekking kan door toezending of door deze digitaal beschikbaar te maken. Dit taxatieverslag is in de regel via MijnOverheid en/of een digitale belasting balie van de gemeente of de belastingsamenwerking voor de belanghebbende beschikbaar (na inlog met DigiD). Wanneer belanghebbende geen toegang heeft tot het digitale taxatieverslag, kan om een schriftelijk taxatieverslag worden verzocht.

Daarnaast is het mogelijk dat een belanghebbende verzoekt om gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde, maar die niet op het taxatieverslag zijn opgenomen. Zie daarover paragraaf 9.4. Een deel van die gegevens kan een gemeente ook publiceren in een verantwoordingsdocument, zoals grondstaffels, indexeringspercentages en de invloed van de secundaire kenmerken.

Het taxatieverslag bevat ten minste de objectaanduiding, waarderelevante objectgegevens (zoals oppervlakte, bouwjaar), waarderelevante marktgegevens (zoals verkoopprijzen) en de getaxeerde waarde. Aanvullend kunnen extra gegevens vermeld worden, zoals bij woningen secundaire kenmerken zoals onderhoud en kwaliteit.

Verder is de inhoud afhankelijk van de vraag of het taxatieverslag betrekking heeft op een woning of op een niet-woning, omdat sprake is van verschillende taxatiemethoden.

Ja. Het vermelden van foto's maakt deel uit van het model-taxatieverslag woningen, zoals gedefinieerd in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

Foto’s kunnen een toegevoegde waarde hebben bij de onderbouwing van de WOZ-waarde. Ook heeft het gebruik van foto’s in de taxatieverslagen voor andere typen onroerende zaken en andere taxatiemethodieken toegevoegde waarde.

vermeld?

Ja. Aan de belanghebbende moet inzicht worden gegeven met welke mate van voortgang in de bouw op de toestandspeildatum rekening is gehouden. Het “percentage gereed” staat daarom op het taxatieverslag. Het percentage gereed heeft alleen betrekking op de in aanbouw zijnde opstallen. De grond telt in de WOZ-waarde van een object in aanbouw voor 100% mee. Ook is het percentage gereed bij huurwoningen in aanbouw nodig om het puntenaantal volgens het woningwaarderingsstelsel te berekenen.

Nee. De Waarderingskamer is van mening dat de onderbouwende elementen in de uitspraak zelf moeten worden opgenomen. Dit kunnen aanvullende verkoopcijfers zijn. De uitspraak wordt daarmee toetsbaar voor de belanghebbende.

Wel kan het de transparantie ten goede komen als het nieuwe taxatieverslag met de gebruikte onderbouwende gegevens (online) beschikbaar wordt gesteld. De visuele weergave en extra gegevens over de onderbouwingen kunnen de belanghebbende helpen om de waarde te controleren.

De gemeente mag het taxatieverslag uitsluitend verstrekken aan de belanghebbende die een WOZ-beschikking heeft ontvangen (of de gemachtigde daarvan).

Om te voorkomen dat voor medebelanghebbenden formeel een WOZ-beschikking moet worden genomen, uitsluitend om hen inzage te geven in het taxatieverslag of een taxatieverslag te verstrekken, kan het taxatieverslag ook worden verstrekt aan medebelanghebbenden die het recht hebben om om een WOZ-beschikking te verzoeken.

Daarnaast heeft de Belastingdienst de bevoegdheid om taxatieverslagen van specifieke objecten op te vragen bij de gemeente op grond van artikel 55 van de Algemene Wet inzake rijksbelastingen.

Ja. De gemeente moet het model-taxatieverslag volgen en verstrekt in het taxatieverslag voor een woning ten minste de gegevens die in het model-taxatieverslag zijn benoemd.

De gemeente kan wel aanvullende gegevens, toelichtingen, foto's of grafieken vermelden. De gemeente is verder vrij de lay-out aan te passen, zodat het taxatieverslag bijvoorbeeld aansluit op de overige digitale communicatie. Hierbij is het wel wenselijk dat dat de gemeente ook stil staat bij de voordelen van landelijke uniformiteit van de lay-out en inhoud van het WOZ-taxatieverslag woningen. Deze landelijke uniformiteit maakt enerzijds het geven van een toelichting op het WOZ-taxatieverslag aan belanghebbenden via landelijke campagnes eenvoudiger en biedt ook (kosten)voordelen op het terrein van de geautomatiseerde hulpmiddelen voor het vervaardigen en beschikbaar stellen van de taxatieverslagen.

Op dit moment wordt gewerkt aan de modernisering van het WOZ-taxatieverslag van woningen. Het doel van deze moderniseringsslag is om de WOZ-waardebepaling begrijpelijker en overzichtelijker over te brengen aan de belanghebbende. Een ander doel is ervoor zorgen dat gemeenten voldoen aan het verstrekken van alle relevante gegevens aan belanghebbende (“op de zaak betrekking hebbende stukken”), zodat er naast het WOZ-taxatieverslag geen andere aanvullende gegevens hoeven te worden verstrekt. De Waarderingskamer raadt aan om het nieuwe taxatieverslag zo snel mogelijk te gaan gebruiken.

Het WOZ-taxatieverslag moet een onderbouwing geven van de getaxeerde waarde.

De taxatie van een woning komt tot stand door een systematische vergelijking met (verkoopprijzen van) andere woningen. Hoewel in het taxatiemodel veel meer woningen worden gebruikt, is het praktisch onmogelijk en formeel niet toegestaan om die verkoopprijzen allemaal op het taxatieverslag te zetten. Daarom is in het model-taxatieverslag bepaald dat op het taxatieverslag drie verkochte woningen worden vermeld (in het nieuwe model wordt dit naar verwachting uitgebreid naar vijf).

Deze drie (vijf) woningen geven inzicht in de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen en moeten een vergelijking met de eigen woning mogelijk maken. Ook een recent eigen verkoopcijfer kan als vergelijkingsobject op het taxatieverslag worden vermeld.

Met het taxatieverslag moet de belanghebbende kunnen toetsen of de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog of te laag is en of de WOZ-waarde overeenkomt met het marktniveau op de waardepeildatum. Daarom moeten de op het taxatieverslag vermelde verkoopcijfers betrekking hebben op voldoende vergelijkbare woningen. De vergelijkingspanden hoeven niet identiek te zijn.

Om de vergelijking mogelijk te maken staan op het taxatieverslag ook de belangrijkste kenmerken van de verkochte woningen. Dit stelt belanghebbende in de gelegenheid om te beoordelen of de eigen woning verschilt ten opzichte van de vermelde verkochte woningen, bijvoorbeeld qua woninggrootte, kavelgrootte of het bouwjaar. Deze kenmerken kunnen ook verklaren waarom de WOZ-waarde van de getaxeerde woning afwijkt van de verkoopprijs en de WOZ-waarde van de vermelde verkochte woningen.

Dit betekent dat de verschillen tussen de woningen inzichtelijk worden gemaakt. Het is niet mogelijk om per objectkenmerk het verschil tussen de getaxeerde waarde en een vermelde verkoopprijs te specificeren. Meestal zal sprake zijn van diverse verschillen tussen de woningen (bijvoorbeeld de andere vermelde woning is groter, maar van een slechtere kwaliteit en met een kleinere tuin, maar mooier gelegen).

Naast de vergelijking op het taxatieverslag kan de belanghebbende van een woning via het WOZ-waardeloket alle WOZ-waarden van andere woningen raadplegen om zich zo een beeld te vormen van de (juistheid van) onderlinge waardeverhoudingen.

De op het WOZ-taxatieverslag woningen vermelde verkoopprijzen is dus geen limitatieve opsomming van de verkoopprijzen die gebruikt zijn bij het taxeren van de WOZ-waarde. De gemeente gebruikt door middels van de modelmatige waardebepaling (systematische vergelijking met verkochte woningen) alle rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen. De op het taxatieverslag vermelde verkopen zijn slechts een beperkte selectie van de bij de taxatie gebruikte verkoopprijzen.

Ja. Hoewel het uitgangspunt is dat op het taxatieverslag drie verkochte woningen worden vermeld, is het niet bij alle woningen mogelijk om dit ook uit te voeren. In het gemoderniseerde taxatieverslag worden vijf onderbouwingen getoond.

Als er in de afgelopen periode van circa anderhalf à twee jaar minder woningen verkocht zijn die als onderbouwing kunnen dienen, heeft het vermelden van niet-vergelijkbare verkopen geen positieve betekenis voor de onderbouwing van de WOZ-waarde. In dit geval kan het voorkomen dat slechts twee, één, of zelfs geen verkoopprijzen van woningen op het taxatieverslag worden getoond.

In specifieke marktsegmenten (bijvoorbeeld de top van de markt) zijn soms onvoldoende vergelijkbare panden verkocht, zodat geen voor de belanghebbende herkenbare verkochte woningen vermeld kunnen worden. In die gevallen is vergelijken met de vastgestelde WOZ-waarden van enkele wel vergelijkbare, maar niet verkochte panden duidelijker voor de belanghebbende.

In de bijzondere situatie dat er geen of onvoldoende verkoopprijzen beschikbaar zijn van vergelijkbare woningen, neemt de gemeente op het taxatieverslag wel drie vergelijkbare woningen met de WOZ-waarden daarvan op. Het WOZ-taxatieverslag bevat daarmee altijd gegevens over drie andere woningen, meestal drie verkochte woningen, maar er kan ook sprake zijn van bijvoorbeeld een combinatie van één verkochte woning en twee niet-verkochte woningen.

Het taxatieverslag woningen vermeldt altijd de verkoopprijs van de getaxeerde woning, wanneer deze woning in de vijf jaar voorafgaand aan de waardepeildatum of na de waardepeildatum is verkocht. Als de eigen woning rondom de waardepeildatum is verkocht, kan deze ook als vergelijkingspand gebruikt worden.

Nee. Een dergelijke taxatieopbouw wekt ten onrechte de indruk dat het taxeren vooral bestaat uit een eenvoudige rekensom zonder daadwerkelijk rekening te houden met de relatie tussen de verschillende object-onderdelen en met de manier waarop een verkoopprijs in de markt tot stand komt. Ook kopers of verkopers van onroerende zaken maken geen optelsom van verschillende onderdelen, wanneer zij een verkoopprijs overeenkomen.

Wel kan het verhelderend zijn voor een belanghebbende om voor bepaalde specifieke onderdelen van een woning, die een verschil ten opzichte van een andere woning concretiseren, te zien wat de invloed van dat specifieke onderdeel is op de WOZ-waarde. Om die reden wordt er bijvoorbeeld soms vermeld wat de waarde-invloed is van de aanwezigheid van een garage bij een woning, wanneer niet alle vergelijkbare woningen ook over een garage beschikken.

Het taxatieverslag niet-woningen vermeldt altijd de verkoopprijs van het getaxeerde object, wanneer dit object in de vijf jaar voorafgaand aan de waardepeildatum of na de waardepeildatum is verkocht.

De taxatie van een courante niet-woning gebeurt vaak op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. In dat geval vermeldt het taxatieverslag de overeengekomen huurprijs van het getaxeerde object, wanneer voor dit object in de vijf jaar voorafgaand aan de waardepeildatum of na de waardepeildatum een huurcontract met een nieuwe huurder is gesloten.

Het model-taxatieverslag (huurwaardekapitalisatie) vermeldt geen huurprijzen van andere niet-woningen. Met het oog op de mogelijke concurrentiegevoeligheid van de betaalde huurprijs, wordt deze in beginsel niet verstrekt aan anderen dan de belanghebbende van het object zelf.

In het kader van een bezwaar- en beroepsprocedure kan sprake zijn van een andere afweging tussen enerzijds de privacybescherming en anderzijds het belang van onderbouwing van de waarde. Bij deze individuele belangenafweging kan de gemeente aansluiting zoeken bij de even­redigheidstoets die wordt uitgevoerd in het kader van de belangen­afweging bij besluiten in het kader van de Algemene wet bestuursrecht.

Bij de genoemde afweging of huurgegevens van andere panden wel of niet worden verstrekt, moet nog onderscheid gemaakt worden tussen huurprijzen bekend uit publicaties en specifiek voor de WOZ-taxaties opgevraagde huurgegevens. Huurprijzen bekend uit publicaties kunnen in de regel eerder worden verstrekt.

In een beroepsprocedure kan de weging van de belangen een andere uitkomst hebben dan tijdens de bezwaarprocedure. Privacy- of concurrentiegevoeligheid is geen geldige reden voor het in geen enkele situatie overleggen van (niet-geanonimiseerde) huurgegevens en de rechter kan aan het niet overleggen daarvan gevolgen verbinden. Dit kan bijvoorbeeld gevolgen hebben voor de vraag of de gemeente de waarde aannemelijk heeft gemaakt of leiden tot een veroordeling in de proceskosten.

Het model-taxatieverslag (gecorrigeerde vervangingswaarde) vermeldt geen gerealiseerde stichtingskosten. De gerealiseerde stichtingskosten mogen worden vermeld op het taxatieverslag van het object waarop de stichtingskosten betrekking hebben maar alleen wanneer het object recent gebouwd is (niet ouder dan vijf jaar).

Nee. Het is niet noodzakelijk om op het taxatieverslag per object aan te geven welk onderdeel bij de waardebepaling buiten aanmerking is gebleven.

Per cate­gorie onroerende zaken (bijvoorbeeld agrarische objecten) kan, bijvoorbeeld in een taxatiewijzer voor de desbetreffende categorie objecten, aangeven worden van welke onderdelen in die categorie de waarde buiten aanmerking blijft.

Als de werktuigen zelf wel worden vermeld op het taxatieverslag, maakt dit de onder­bouwing wel inzichtelijk ook zonder de waarde van deze onderdelen.

Ja. Een belanghebbende kan op grond van artikel 40 lid 2 Wet WOZ verzoeken om verstrekking van taxatiegegevens om de waarde van zijn onroerende zaak te controleren, ook als die gegevens niet reeds op het taxatieverslag zijn opgenomen.

Op grond van artikel 40 lid 2 Wet WOZ verstrekt de gemeente aan een belanghebbende die een beschikking heeft ontvangen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Die verplichting kan ook betrekking hebben op gegevens die niet zijn vermeld op een taxatieverslag, mits de verzochte gegevens ten grondslag liggen aan de waarde.

Een verzoek om dergelijke gegevens moet wel voldoende specifiek zijn. Als de gevraagde gegevens niet worden gespecificeerd, verdient het omwille van het zorgvuldigheidsbeginsel aanbeveling de belanghebbende in de gelegenheid te stellen het verzoek binnen een gestelde termijn te specificeren.

Alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde komen op grond van artikel 40 lid 2 Wet WOZ voor verstrekking in aanmerking als daarom wordt verzocht. Het kan bij woningen bijvoorbeeld gaan om grondstaffels, secundaire kenmerken onroerende zaak en van de gebruikte vergelijkingsobjecten, het aandeel in de reserves van de VvE waarmee rekening is gehouden, percentages waarmee de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum zijn herleid, verkoopgegevens van vergelijkbare woningen die niet op het taxatieverslag zijn vermeld.

Er is geen verplichting om alle transactiegegevens waarmee het taxatiemodel wordt gevoed en die hebben bijgedragen aan de modelwaarde van een onroerende zaak, te verstrekken.

Ja. De gegevens waarom is verzocht en die op grond van artikel 40 lid 2 Wet WOZ voor verstrekking in aanmerking komen, moeten worden toegezonden of kunnen ter inzage worden gegeven bij de hoorzitting.

Toezending kan ook langs elektronische weg plaatsvinden of de gegevens kunnen worden ontsloten in een (beschermde) digitale omgeving.

Bij de verplichting tot toezenden gaat het uitsluitend om die gegevens die daadwerkelijk door de gemeente zijn gebruikt bij de bepaling van de WOZ-waarde en om die gegevens die niet eerder langs andere weg ter beschikking zijn gesteld, bijvoorbeeld in het WOZ-taxatieverslag of een verantwoordingsdocument.